Aider votre enfant à acheter un bien
Vous pouvez aider votre enfant à se constituer un apport ou acheter le bien avec lui pour appuyer son dossier. Il s’agit là d’un investissement sur le long terme.
- Consentir une donation
Vous pouvez donner une somme d’argent à votre enfant. Plusieurs abattements fiscaux sont applicables :
- L’abattement « classique » de 100 000 € : il est applicable pour chaque parent. Ainsi, si vous n’avez pas, au cours des 15 dernières années consentis d’autres donations, les deux parents peuvent donner jusqu’à 200 000 euros totalement exonérés. Au-delà un impôt sera dû.
- L’abattement pour don familial de 31 865 €: il est applicable pour chaque parent à condition d’avoir moins de 80 ans.
- L’abattement supplémentaire pour achat immobilier neuf de 100 000 € : instauré par la loi de finance pour 2025, ce nouvel abattement s’applique aux donations de sommes d’argent affectées à l’acquisition d’un immeuble neuf ou VEFA à usage de résidence principale. jusqu’au 31 décembre 2026.
Exemple : si vous êtes deux parents, qu’aucune donation n’a jamais été consentie, et que votre enfant souhaite acheter un appartement en l’état futur d’achèvement (VEFA), vous pouvez lui donner jusqu’à 463 730 € sans imposition.
Bon à savoir : les grands-parents peuvent aussi aider leur petit-enfant, en revanche leur abattement classique est limité à 31 865 €.
La donation pourra être effectuée par simple imprimé à faire enregistrer aux impôts, ou bien en passant par un notaire.
Attention : si vous avez plusieurs enfants et que vous en privilégiez un, cela entraînera des conséquences à votre décès. La donation faite à cet enfant sera réévaluée au décès et il recevra moins dans la succession pour rééquilibrer les parts entre vos enfants. Pour éviter cela, vous devez faire une donation-partage notariée, afin de donner à chaque enfant une somme équivalente.
- Prêter une somme d’argent
Une autre solution pour aider votre enfant à augmenter son apport financier est le prêt familial. Il est généralement sans intérêts et assez flexible.
Néanmoins, il convient toujours de faire un écrit (contrat de prêt ou reconnaissance de dette) qui précise :
- le montant du prêt ;
- le délai de remboursement ;
- le montant des mensualités ;
- le taux d’intérêt, le cas échéant ;
- toute information utile concernant les modalités de remboursement.
À noter qu’il est impératif d’enregistrer cet écrit aux impôts ou de recourir à un acte notarié.
Attention : en général, les banques ne considèrent pas ce prêt comme un apport (mais comme une dette « classique »), ce qui peut compliquer l’obtention d’un crédit immobilier.
- Acheter un bien en indivision
Si vous ne voulez pas donner, vous pouvez acheter un bien avec votre enfant.
Vous êtes alors propriétaire d’une partie du bien et votre enfant est propriétaire de l’autre.
Quelques inconvénients de ce mode d’acquisition sont à noter :
- en présence de plusieurs enfants : le fait que seul l’un des enfants occupe le logement peut être perçu comme un avantage en nature. L’administration fiscale pourrait considérer qu’il s’agit d’une donation déguisée, ce qui risque de créer des tensions et des inégalités entre frères et sœurs ;
- lors du décès des parents : tous les enfants se retrouveront en indivision avec l’enfant qui occupe le bien ;
- de plus, l’usufruitier doit être celui qui jouit du bien, il faut alors signer un bail ou un contrat de prêt à usage (commodat) pour que l’enfant puisse vivre dans le bien.
Attention : l’administration fiscale conteste les acquisitions par lesquelles le parent achète l’usufruit et l’enfant la nue-propriété, et elle intègre le bien en totalité dans la succession du parent.
- Acheter via une société civile immobilière (SCI)
Comme en indivision, acheter par l’intermédiaire d’une SCI vous permet de faire un apport. Vous et votre enfant êtes alors propriétaires de parts, à hauteur de vos apports, et la gestion du bien est organisée par les statuts. Vous devez aussi signer un bail ou un commodat, ou prévoir la mise à disposition gratuite du bien à l’enfant associé.
Bon à savoir : comme en indivision, les parts de la SCI sont comprises dans votre succession en cas de décès.
Les conséquences fiscales de la mise à disposition gratuite sont différentes selon que la SCI soit imposée à l’IS (impôt sur les sociétés) ou à l’IR (impôt sur le revenu) :
| Critère | SCI à l’IS | SCI à l’IR |
| Taxation des loyers manquants | La SCI peut être taxée sur les loyers manquants, en réintégrant un « loyer théorique » (= loyers qui auraient pu être perçus par la SCI) aux résultats soumis à l’IS | La SCI n’est pas imposée sur le « loyer théorique » qu’elle n’a pas perçu |
| Déduction des charges | Les charges liées à l’immeuble peuvent être déduites fiscalement (si réintégration du loyer fictif) | Les charges liées à l’immeuble ne sont pas déduites fiscalement |
| Imposition de l’avantage en nature (occupation gratuite du bien) | L’enfant occupant peut être imposé sur l’avantage en nature comme un revenu distribué, dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers | L’enfant occupant n’est pas imposé au titre de l’occupation |
Avant d’acheter le bien par l’intermédiaire d’une SCI, il est donc indispensable de définir vos objectifs afin d’adapter les statuts et le régime fiscal de la société.
Mettre votre logement familial à disposition de votre enfant
Si vous disposez déjà d’un bien immobilier, vous pouvez le mettre à disposition de votre enfant. Cette solution est avantageuse si le bien est déjà payé ou faiblement endetté.
Mais, vous devez prendre en compte les conséquences civiles et fiscales.
- Pratiquer un loyer préférentiel ?
Vous pouvez appliquer un loyer favorable à votre enfant (environ – 10 à - 15 %), mais attention à ne pas fixer pas un tarif trop bas pour trois raisons principales :
- L’administration fiscale peut considérer la mise à disposition comme une donation déguisée et réclamer des droits de donation.
- Si vous avez d’autres enfants, ils peuvent aussi considérer, à votre décès, la mise à disposition comme une donation, ce qui pourrait affecter votre succession.-
- Si vous optez pour les régimes réels d'imposition (logement vide ou meublé), vous pouvez déduire des loyers les frais, charges et autres travaux liés au logement, mais un loyer trop bas pourrait entraîner un redressement fiscal.
- Consentir un commodat ou un prêt à usage
Le commodat est une solution pour éviter toute contestation entre héritiers. Dans ce cas, le prêt du logement ne peut pas être considéré comme une donation réintégrable dans la succession, il n’y a pas d’intention libérale.
Vous devez, de préférence, établir la convention par écrit. Elle est enregistrée pour être datée et opposable à l’administration fiscale. Il est préconisé de passer cet acte devant un notaire.
Bon à savoir : si vous voulez rééquilibrer cet avantage à votre succession, vous pouvez le préciser dans la convention. Cela peut être judicieux si le bien a été prêté à un enfant majeur disposant de revenus confortables par exemple.
- Pour quelles implications fiscales ?
Si votre enfant est dans le besoin, la mise à disposition gratuite peut être considérée comme une pension alimentaire en nature. Dans ce cas, vous pouvez déduire une somme de votre impôt sur le revenu dans certaines limites. Par exemple, si votre enfant majeur est célibataire et sans ressources, vous pouvez déduire jusqu’à 6 794 € par an.
Ce montant peut être doublé si :
- votre enfant est marié, pacsé ou qu’il a des enfants à charge, et que ses beaux-parents ne l’aident pas ;
- vous êtes seul à subvenir aux besoins de votre enfant qui a des enfants à charge.
De son côté, votre enfant majeur doit faire sa propre déclaration dans laquelle il indique comme revenu la pension que vous lui versez. S’il n’est pas imposable, cela n’aura pas d’impact, mais cette somme entre en compte dans son revenu fiscal de référence, ce qui peut affecter certaines aides comme les APL.
Attention : la déduction de la pension n’est pas possible si votre enfant majeur est rattaché à votre foyer fiscal.
Loger son enfant gratuitement est donc possible sans risque majeur, à condition de bien comprendre les implications fiscales et légales.
Conclusion :
En résumé, plusieurs solutions sont envisageables pour aider votre enfant à se loger. Le choix dépend de votre situation familiale et patrimoniale ainsi que de vos objectifs.
Il est indispensable de consulter votre conseiller afin de choisir la solution qui correspond le mieux à votre situation.
