L’encadrement des loyers impose certaines limites aux propriétaires bailleurs lorsqu’ils fixent ou augmentent le loyer d’un logement. Avant de louer un bien vide ou meublé, il est donc essentiel de vérifier si le logement se situe dans une zone concernée.
Ce dispositif vise à limiter les hausses excessives dans les secteurs où la demande locative est forte.
Encadrement des loyers : de quoi parle-t-on exactement ?
L’encadrement des loyers recouvre en réalité deux mécanismes distincts.
Le premier concerne l’encadrement de la hausse des loyers. Il limite l’augmentation du loyer, notamment lors d’un changement de locataire ou d’un renouvellement de bail.
Le second correspond au plafonnement des loyers. Dans ce cas, le propriétaire ne peut pas dépasser un loyer de référence fixé localement.
Ces deux dispositifs peuvent se cumuler si le logement se situe dans une zone où les deux règles s’appliquent.
Encadrement de la hausse des loyers en zone tendue
L’encadrement de la hausse des loyers concerne les logements situés en zone tendue.
Une zone tendue correspond à un secteur où la demande de logements est supérieure à l’offre disponible.
Dans ces communes, le bailleur ne peut pas augmenter librement le loyer entre deux locataires.
En principe, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer payé par le précédent occupant.
Vous pouvez vérifier si votre logement se situe en zone tendue sur le simulateur officiel :
https://www.economie.gouv.fr/location-en-zone-tendue
Plafonnement des loyers : quelles villes sont concernées ?
Le plafonnement des loyers s’applique uniquement dans certaines villes ou agglomérations.
Il concerne notamment :
- Paris ;
- Lille ;
- Lyon et Villeurbanne ;
- Montpellier ;
- Bordeaux ;
- certaines communes d’Île-de-France ;
- plusieurs communes du Pays basque ;
- certaines communes de Grenoble-Alpes Métropole.
Dans ces secteurs, le propriétaire doit respecter un loyer de référence.
Ce plafond dépend notamment :
- de la localisation du logement ;
- du nombre de pièces ;
- de l’année de construction ;
- du type de location ;
- du caractère meublé ou non meublé du logement.
Vous pouvez consulter les informations officielles sur le site de l’ANIL :
https://www.anil.org
Quels logements sont concernés ?
L’encadrement des loyers concerne les logements loués à usage de résidence principale.
Il peut s’appliquer :
- aux locations nues ;
- aux locations meublées ;
- aux baux d’habitation classiques.
En revanche, les locations saisonnières ne sont généralement pas concernées.
Un logement loué pour les vacances peut donc, en principe, être proposé à un loyer libre.
Quand l’encadrement des loyers s’applique-t-il ?
Le dispositif s’applique principalement dans deux situations.
D’abord, lors du renouvellement du bail.
Ensuite, lors d’une remise en location après le départ d’un locataire.
Il peut donc concerner un propriétaire qui souhaite relouer son bien après une période de vacance locative.
Un logement est considéré comme vacant lorsqu’il est proposé à la location mais reste inoccupé.
Peut-on augmenter le loyer entre deux locataires ?
En principe, le nouveau loyer ne peut pas dépasser celui payé par l’ancien locataire.
Toutefois, certaines exceptions existent.
Le propriétaire peut parfois appliquer une hausse si :
- le précédent loyer était manifestement sous-évalué ;
- des travaux importants ont été réalisés ;
- le logement respecte certaines conditions de performance énergétique ;
- la réglementation locale le permet.
Ces exceptions doivent être analysées avec prudence, car elles sont encadrées.
Encadrement des loyers et investissement locatif
L’encadrement des loyers peut avoir un impact direct sur la rentabilité d’un investissement locatif.
Avant d’acheter un bien destiné à la location, il est donc utile de vérifier :
- si la commune est en zone tendue ;
- si un plafonnement local s’applique ;
- le niveau du loyer de référence ;
- les possibilités de hausse ;
- le rendement locatif réel après charges.
Cette vérification permet d’éviter une mauvaise estimation des revenus locatifs futurs.
Vérifier les règles avant de fixer le loyer
L’encadrement des loyers impose aux propriétaires bailleurs une vigilance particulière.
Selon la commune, le logement peut être soumis à une limitation de la hausse du loyer, à un plafonnement strict, ou aux deux dispositifs en même temps.
Avant de signer un bail ou de remettre un logement en location, il est donc indispensable de vérifier les règles applicables localement afin de sécuriser votre projet locatif.