La plus-value immobilière correspond au gain réalisé lors de la vente d’un bien immobilier. Selon la nature du bien vendu, la durée de détention ou votre situation personnelle, cette plus-value peut être totalement exonérée… ou fortement imposée.
Avant de vendre une maison, un appartement, un terrain ou des parts de SCI, il est donc essentiel de comprendre comment fonctionne la fiscalité applicable afin d’anticiper le montant réel que vous percevrez après la vente.
Comment calculer une plus-value immobilière ?
Le calcul de la plus-value immobilière repose sur la différence entre :
- le prix de vente du bien ;
- et son prix d’acquisition majoré.
Le prix d’acquisition
Le prix d’acquisition correspond :
- au prix figurant dans l’acte d’achat ;
- ou à la valeur retenue dans une donation ou une succession.
Ce montant peut être augmenté de plusieurs éléments :
- les frais d’acquisition ;
- les droits de succession ou de donation ;
- certains frais de notaire ;
- les dépenses de travaux.
Lorsque le bien a été acheté, les frais d’acquisition peuvent être retenus forfaitairement à hauteur de 7,5 % du prix d’achat.
Les travaux déductibles
Les travaux peuvent également majorer le prix d’acquisition :
- pour leur montant réel si vous disposez des justificatifs ;
- ou forfaitairement à hauteur de 15 % du prix d’achat si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.
Attention : les travaux déjà déduits de revenus locatifs ne peuvent pas être pris en compte une seconde fois.
Exemple de calcul de la plus-value immobilière
Prenons l’exemple d’un bien acheté 210 000 € puis revendu 270 000 € après 17 ans de détention.
Majoration du prix d’achat
- Frais d’acquisition forfaitaires : 15 750 €
- Travaux forfaitaires : 31 500 €
Le prix de revient total est donc de :
257 250 €
La plus-value nette avant abattement est alors de :
270 000 € – 257 250 € = 12 750 €
Quels abattements s’appliquent ?
La plus-value immobilière bénéficie d’abattements progressifs selon la durée de détention du bien.
Pour l’impôt sur le revenu
- aucun abattement avant 6 ans ;
- puis 6 % par an entre la 6e et la 21e année ;
- puis 4 % la 22e année.
➡️ Exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans.
Pour les prélèvements sociaux
Les abattements sont plus progressifs.
➡️ Exonération totale après 30 ans de détention.
Quel est le taux d’imposition de la plus-value immobilière ?
Après application des abattements :
- la plus-value imposable est taxée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu ;
- et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.
Exemple
Pour une plus-value nette de 12 750 € détenue depuis 17 ans :
- impôt sur le revenu : 678 €
- prélèvements sociaux : 1 759 €
➡️ Imposition totale : 2 437 €
Quels biens sont concernés par la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière concerne notamment :
- les maisons ;
- les appartements ;
- les terrains ;
- les droits démembrés (usufruit, nue-propriété) ;
- les parts de SCI soumises à l’impôt sur le revenu.
En revanche :
- les donations ;
- et les successions
ne déclenchent pas d’imposition sur la plus-value.
Quels sont les cas d’exonération ?
Certaines ventes peuvent être totalement exonérées de plus-value immobilière.
La résidence principale
La vente de votre résidence principale est exonérée à condition qu’il s’agisse de votre résidence habituelle et effective au moment de la vente.
Attention toutefois :
si une partie du bien est louée en location saisonnière ou meublée, l’exonération peut être limitée aux surfaces réellement occupées par le propriétaire.
La première vente d’un logement
Vous pouvez bénéficier d’une exonération lors de la première vente d’un logement autre que votre résidence principale si :
- vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 dernières années ;
- et que vous réinvestissez le prix de vente dans l’achat de votre résidence principale.
Les autres exonérations
Il existe également des exonérations pour :
- les ventes inférieures à 15 000 € ;
- certaines personnes retraitées ou invalides sous conditions ;
- les personnes entrant en EHPAD ;
- certaines expropriations ;
- certains non-résidents ;
- certaines ventes au profit d’organismes de logement social.
Qu’est-ce que la surtaxe sur la plus-value immobilière ?
Une taxe complémentaire s’applique lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €.
Le taux varie entre :
- 2 % ;
- et 6 %.
Le seuil s’apprécie par vendeur.
Ainsi, un couple marié réalisant une plus-value totale de 90 000 € ne paiera pas de surtaxe si chaque époux perçoit 45 000 € de plus-value imposable.
Comment payer l’impôt sur la plus-value immobilière ?
Dans la majorité des cas, c’est le notaire qui :
- calcule l’impôt ;
- déclare la plus-value ;
- prélève les sommes dues ;
- reverse le solde au vendeur.
Certaines informations doivent ensuite être reportées dans votre déclaration de revenus afin d’intégrer le montant dans votre revenu fiscal de référence.
Pourquoi anticiper la fiscalité avant une vente immobilière ?
Une vente immobilière peut avoir des conséquences importantes sur :
- votre fiscalité ;
- votre trésorerie ;
- votre stratégie patrimoniale ;
- votre transmission ;
- votre future résidence principale.
Une analyse en amont permet souvent d’optimiser :
- le timing de la vente ;
- les travaux retenus ;
- les exonérations applicables ;
- ou encore le réemploi du capital.
Pour aller plus loin, vous pouvez consulter :
Avant toute vente importante, il reste conseillé de faire analyser votre situation afin d’anticiper précisément le montant de la plus-value immobilière et les leviers d’optimisation possibles.