Les obligations énergétiques en vente et location immobilière se renforcent progressivement depuis plusieurs années. Diagnostic de performance énergétique (DPE), audit énergétique, restrictions de location des passoires thermiques : les propriétaires doivent désormais anticiper de nombreuses règles avant de vendre ou louer un bien.
Que vous soyez investisseur, bailleur ou propriétaire occupant, il est essentiel de connaître les obligations applicables afin d’éviter des blocages lors d’une vente ou d’une mise en location.
Le dossier de diagnostic technique est obligatoire
Lors d’une vente ou d’une location, vous devez remettre au futur acquéreur ou locataire un dossier de diagnostic technique (DDT).
Ce dossier informe sur :
- la sécurité du logement ;
- les risques sanitaires ;
- les performances énergétiques du bien.
En cas de vente immobilière
Le dossier doit notamment contenir :
- le diagnostic électricité ;
- le diagnostic gaz ;
- le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) ;
- le diagnostic amiante ;
- le diagnostic termites ;
- l’état des risques naturels et technologiques ;
- le diagnostic assainissement non collectif ;
- le diagnostic de performance énergétique (DPE).
En cas de location
Le dossier est plus limité mais doit tout de même inclure :
- le CREP ;
- l’état des risques ;
- le DPE.
Vous pouvez consulter les obligations officielles sur service-public.fr.
Le DPE devient central dans les projets immobiliers
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est aujourd’hui un élément incontournable du marché immobilier.
Il permet d’évaluer :
- la consommation énergétique du logement ;
- les émissions de gaz à effet de serre ;
- la classe énergétique du bien.
Le DPE concerne :
- les maisons individuelles ;
- les appartements ;
- les immeubles collectifs.
Il est obligatoire :
- avant la mise en vente ;
- avant la mise en location ;
- dès la publication de l’annonce immobilière.
Autrement dit, vous devez anticiper sa réalisation avant même de signer un mandat de vente.
Quelle est la durée de validité du DPE ?
En principe, le DPE reste valable pendant 10 ans.
Attention toutefois :
- les DPE réalisés entre 2018 et le 30 juin 2021 bénéficient d’une durée de validité spécifique ;
- certains anciens diagnostics ne sont plus utilisables aujourd’hui.
Pour vérifier les règles actualisées, vous pouvez consulter economie.gouv.fr.
L’audit énergétique devient obligatoire pour certains logements
L’audit énergétique complète le DPE lors de certaines ventes immobilières.
Son objectif est de proposer :
- différents scénarios de travaux ;
- une estimation des coûts ;
- une amélioration progressive de la performance énergétique.
Quels biens sont concernés ?
L’audit énergétique concerne :
- les maisons individuelles ;
- les immeubles détenus par un propriétaire unique.
L’obligation s’applique progressivement selon la classe énergétique :
- depuis le 1er avril 2023 pour les logements classés F ou G ;
- à partir du 1er janvier 2025 pour les logements classés E ;
- à partir du 1er janvier 2034 pour les logements classés D.
Même si les travaux ne sont pas obligatoires pour vendre, l’acheteur dispose désormais d’une vision claire des rénovations à prévoir.
Les logements énergivores subissent des restrictions de location
Les logements classés F ou G font l’objet de restrictions de plus en plus importantes.
Interdiction d’augmenter les loyers
Depuis le 25 août 2022, les propriétaires de logements classés F ou G ne peuvent plus augmenter les loyers :
- lors d’un renouvellement de bail ;
- lors d’un changement de locataire.
Interdiction progressive de louer
Depuis le 1er janvier 2023, certains logements classés G+ ne peuvent plus être loués.
Cette interdiction concerne les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an en énergie finale.
Le calendrier va progressivement s’élargir :
- au 1er janvier 2025 : tous les logements classés G ;
- au 1er janvier 2028 : les logements classés F ;
- au 1er janvier 2034 : les logements classés E.
Les propriétaires doivent donc anticiper des travaux de rénovation énergétique pour conserver la possibilité de louer leur bien.
Pourquoi anticiper les obligations énergétiques ?
Les nouvelles obligations énergétiques ont un impact direct sur :
- la valeur du bien ;
- sa rentabilité locative ;
- sa capacité à être vendu rapidement ;
- les conditions de financement ;
- les futurs travaux à prévoir.
Aujourd’hui, un mauvais DPE peut :
- réduire fortement le nombre d’acheteurs ;
- limiter les possibilités de location ;
- imposer des rénovations coûteuses.
Anticiper ces évolutions permet donc de protéger votre patrimoine immobilier dans la durée.
Conclusion
Les obligations énergétiques en immobilier évoluent rapidement et concernent désormais aussi bien les vendeurs que les bailleurs. Entre le DPE, l’audit énergétique et les restrictions visant les logements énergivores, il devient indispensable d’anticiper les impacts de la réglementation sur votre patrimoine.
Avant toute vente ou mise en location, il peut être pertinent d’analyser la situation énergétique du bien afin d’évaluer :
- les éventuels travaux ;
- les conséquences fiscales et patrimoniales ;
- les impacts sur la rentabilité future de votre investissement immobilier.